Kat Mülkiyeti-Hasan Dağhan

//Kat Mülkiyeti-Hasan Dağhan

Kat Mülkiyeti-Hasan Dağhan

ARSA PAYI – KAT İRTİFAKI – KAT MÜLKİYETİ İLİŞKİLERİ

Bir çok kişinin bir gayrimenkul aldığında ve özellikle de bir konut aldığında tapu İşlemleri sırasında karşılaştığı, çok yabancısı olduğu,  anlamlarını bilmediği ve genelde çekindiği bazı terimler vardır. Arsa Payı, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti bunlardan birkaçıdır. Bu yazımızda bu terimler ve açıklamalarına yer vereceğiz.

 

Konuyu 634 Sayılı Kat Mülkiyeti  Kanununun 2. Maddesinde yapılan tanımlamalar kapsamında değerlendirmek gerekir diye düşünüyorum.

 

“Madde 2 – Bu Kanuna göre :

 

  1. a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe Anagayrimenkul; yalnız esas yapı kısmına Anayapı;anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine Bağımsız bölüm; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere Eklenti; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına Kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara Kat maliki;
  2. b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine Ortak yerler; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına Kullanma hakkı;
  3. c) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat irtifakı; bu hakka sahip olanlara da Kat irtifak sahibi;
  4. d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına Arsa payı;
  5. e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede Sözleşme; Denir.”

 

Kişi bir mülk aldığı zaman sahip olabileceği Tapu Cinsi; binaların inşa edilmesinden irtifak yapılana kadar verilen tapular Arsa Tapusu, İrtifak kurulduktan sonra verilen tapular  Kat İrtifaklı Tapu, yapı tamamlanıp Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) alındıktan sonra ise Kat MülkiyetliTapudur.

Kat Mülkiyeti, binanın tamamlanmasından sonrabodrum,sığınak,  kat, daire, işyeri gibi bölümlerinin projesine uygun olması koşuluyla ortak maliklerin kararı ile mülkiyet haklarının ayrılabilmesi, bağımsız mülkiyet hakkının oluşturulabilmesi ve tapu sicilinde resmi olarak işlenmesidir.Alınacak dairenin bağımsız bir bölüm olarak imar planlarına uygun yapıldığına, ilgili yönetmeliklere ve mevzuata uygun bir şekilde inşa edildiğine ve bu kapsamda ruhsatını alabildiğine emin olabileceğiniz tapu Kat Mülkiyeti tapusudur.Kat Mülkiyetli bir tapu,  kurallara uygun inşa edilmiş bir binada, belirlenmiş bir mülke, hisse miktarınca arsa payına ve ortak alanları kullanma hakkına sahip olunması anlamı taşımaktadır.

Kat Mülkiyeti Tapusu olmayan bir mülkte karşınıza çıkabilecek sorunların ilki tam olarak hangi bağımsız bölümün size ait olduğunun tanımlanamamasıdır. Yani komşularınız ve sizin binadaki hangi dairelerin sahibi olduğunuz belirtilmemektedir. Bu durum mahkeme kararı ile mülkünüzün elinizden gitmesi ve yıktırılması gibi büyük risklerin yanında, idari para cezası ve harç ödemeleri gibi küçük olumsuzluklarla karşılaşmanıza sebep olabilir. Kat mülkiyeti tapusu olmayan mülklerdeki bir başka risk ise apartman yönetiminin zorluğu konusudur. Örneğin komşularınızın bina giderlerine katılımında oluşacak problemlerin çözümü kat mülkiyeti kanunu üzerinden tanımlanmaktadır ve kat mülkiyeti olmayan durumlarda sorunların çözümünü hukuksal yollar ile yapmak zor olmaktadır.

Kat İrtifaklı tapuya sahip bir ev alınması düşünülüyorsa Belediye ve Tapu Müdürlüğünden gerekli araştırmaları yapması, binanın eksiklerini tespit etmesi ve binayı inşa eden firmanın  araştırması için uzman bir Gayrimenkul Danışmanına başvurulmalı, Yapı Kullanım İzin Belgesi  alınması için bir engel bulunmayan konutlar Danışmanın olumlu görüşü alınarak uygun fiyat avantajı ile alınabilir.

Kat mülkiyetine geçiş için ana sorumluluk,  masraflar ve sürecin takibi binayı inşa eden firmanındır. Ülkemiz de ne yazık ki yeterli denetim olmaması nedeniyle sorumlu firmalar kat mülkiyetini sağlamadan satışlarını yapıp, yapı kullanım İzin belgesini zamanında veya hiç almamakta, mülk sahiplerini mağdur olmasına neden olmaktadırlar.  Firma yetkililerinin duyarsızlığı, Belediyelerin ve diğer sorumlu Kurumların takipsizliği ve mevzuatın içinde bulunan boşluklar nedeniyle kat mülkiyet tapusuna geçiş sorumluluğu ne yazık ki sonunda bu  masrafları da karşılamak zorunda kalan kat maliklerine düşmektedir. Bu süreç arsa üzerindeki binaya sahip olan tüm kat maliklerinin müşterek imzaları ile tapu müdürlüğüne yapılacak verilecek bir dilekçe ile yapılır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için öncelikli kriter binanın Yapı Kullanım İzin Belgesinin çıkmış olmasıdır. Aksi taktirde bir binada kat mülkiyeti tapusuna geçiş imkanı yoktur. Yapı Kullanım İzin Belgesi alınan bir binada Kat Mülkiyetini alabilmek aşağıdaki belgelerle birlikte ilgili Belediyeye başvuru yapmak gerekiyor. (Belgeler Belediyeye göre değişiklik arz edebilir.)

  • Yapı Kullanım İzin Belgesi(İskan)
  • Bağımsız bölümlerin arsa paylarının ve bölüm tiplerinin sıralı ve numaralandırılmış listesi
  • Maliklerin nüfus cüzdanları fotokopileri ve vesikalık fotğrafları
  • Tüm bağımsız bölümler için DASK
  • Cins tahsisi değişiklik belgesi
  • Binanın üzerinde bir vergi borcu bulunmadığına daire belge
  • Kat mülkiyeti Tapu Harcı Ödendi Makbuzu
  • Yönetim Planı
  • Vaziyet Planı

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapıldığında tapuda gözüken ana taşınmaz bölümü arsa yerine niteliği tanımlanmış bir binaya dönüşür. Böylece tapu sahibi artık arsadan bir pay sahibi olarak değil binada bölünmüş bir dairenin sahibi olur. Bu şekilde bir tanımlama ile gayrimenkul sahibinin hakları korunmuş olacaktır.

 

Hasan DAĞHAN
Gayrimenkul Danışmanı

By | 2018-10-05T15:55:33+00:00 Ekim 3rd, 2018|Hukuk|Yorum yok

About the Author:

Siz de fikrinizi belirtin